Cách phân biệt diện tích xây dựng và diện tích sàn trong xây dựng nhà phố

Trong lĩnh vực xây dựng, hai khái niệm diện tích xây dựng và diện tích sàn thường xuyên được nhắc đến trong hồ sơ thiết kế, xin phép xây dựng cũng như khi tính toán chi phí thi công. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ bản chất và cách tính của hai loại diện tích này. Dưới đây, Nhất Tín sẽ giúp Gia chủ làm rõ sự khác biệt của hai loại diện tích này, đồng thời phân tích cách tính và vai trò của từng loại diện tích trong thực tế, để Gia chủ dễ hình dung, tránh nhầm lẫn và có kế hoạch xây dựng phù hợp ngay từ đầu.

1. Khái niệm về diện tích xây dựng và diện tích sàn

1.1. Diện tích sàn là gì? 

Diện tích sàn (còn gọi là diện tích mặt sàn xây dựng) là khái niệm dùng để chỉ tổng diện tích sử dụng của toàn bộ công trình, được tính bằng cách cộng diện tích của tất cả các tầng trong ngôi nhà hoặc công trình xây dựng.

Diện tích sàn bao gồm toàn bộ các không gian được hình thành trong quá trình xây dựng như: tầng hầm, tầng bán hầm, các tầng nổi, tầng tum, tầng áp mái, tầng kỹ thuật cũng như những khu vực chức năng như hành lang, ban công, logia… miễn là các không gian này nằm trong phạm vi mép ngoài của tường bao công trình.

Việc tính diện tích sàn được thực hiện theo mép ngoài của tường bao từng tầng, hay còn gọi là diện tích phủ bì của mặt sàn. Đây là cách tính phổ biến và thống nhất trong lĩnh vực xây dựng, giúp phản ánh đầy đủ quy mô thực tế của công trình.

Diện tích sàn giữ vai trò rất quan trọng trong quá trình thiết kế và thi công, là cơ sở để xác định chi phí xây dựng, đánh giá quy mô công trình, bố trí công năng sử dụng và lập kế hoạch đầu tư phù hợp. Nhờ đó, Chủ đầu tư có thể hình dung rõ ràng về không gian sinh hoạt, làm việc và sử dụng lâu dài của ngôi nhà hoặc công trình.

1.2. Diện tích xây dựng là gì?

Diện tích xây dựng là khái niệm dùng để chỉ phần diện tích mặt bằng mà công trình chiếm chỗ trên khu đất, được đo bằng đơn vị mét vuông (m²). Cụ thể, đây là diện tích được tính từ mép ngoài tường bên này đến mép ngoài tường bên kia tại tầng trệt hoặc tầng thấp nhất của công trình.

Nói một cách dễ hiểu, diện tích xây dựng chính là phần diện tích nền móng mà ngôi nhà hoặc công trình được phép xây dựng trên khu đất theo đúng quy định của pháp luật. Đây là “dấu chân” của công trình trên mặt đất, phản ánh quy mô chiếm đất thực tế của ngôi nhà.

Diện tích xây dựng thường được thể hiện rõ ràng trong giấy phép xây dựng, đồng thời phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về quy hoạch, chỉ giới xây dựng và mật độ xây dựng của từng khu vực. Nhờ đó, cơ quan quản lý có thể kiểm soát chặt chẽ quy mô công trình, đảm bảo sự đồng bộ về kiến trúc, hạ tầng và cảnh quan đô thị.

Trong quá trình thiết kế và thi công, diện tích xây dựng là căn cứ quan trọng để xác định phương án bố trí mặt bằng, quy mô nền móng, kết cấu chịu lực cũng như chi phí đầu tư ban đầu. Mặc dù diện tích xây dựng và diện tích sàn có mối liên hệ chặt chẽ với nhau, nhưng đây là hai khái niệm hoàn toàn khác biệt. Việc hiểu đúng và phân biệt rõ ràng sẽ giúp Gia chủ chủ động hơn trong việc lập kế hoạch xây dựng, tối ưu không gian sử dụng, tuân thủ đúng quy định pháp luật và kiểm soát chi phí một cách hiệu quả.

2. Cách tính diện tích xây dựng và diện tích sàn trong xây dựng nhà phố

2.1. Cách tính diện tích sàn

Căn cứ theo mục đích sử dụng và sự đa dạng của các kiến trúc công trình thì diện tích sàn xây dựng được tính theo nhiều cách khác nhau. Các Kỹ sư Dự toán thường sẽ sử dụng công thức tính tổng quát sau đây để tính diện tích xây dựng cho cả công trình:

Diện tích sàn xây dựng (DTXD) = Diện tích sàn sử dụng + Diện tích khác (móng, lát gạch, xây tường hay làm ban công… có thể sẽ được tính thêm theo %)

2.2. Cách tính diện tích xây dựng

Diện tích xây dựng là tổng diện tích dùng để tính chi phí thi công, bao gồm diện tích sàn sử dụng và các hạng mục phát sinh hao phí xây dựng như móng, tầng hầm, mái, sân, ban công… Việc tính toán chính xác diện tích xây dựng giúp gia chủ dự trù ngân sách hợp lý và kiểm soát quy mô công trình hiệu quả.

Công thức tổng quát:

Diện tích xây dựng = Diện tích sàn sử dụng + Diện tích các hạng mục phát sinh hao phí xây dựng (móng, hầm, mái, sân, ban công, sân thượng,…)

Cụ thể, cách tính từng hạng mục như sau:

Phần móng và công trình ngầm (Phần móng được tính theo tỷ lệ phần trăm trên diện tích xây dựng tầng trệt, tùy vào loại móng sử dụng)

• Móng đơn: tính 25% diện tích
• Móng băng 1 phương: tính 35% diện tích
• Móng băng 2 phương: tính 40% diện tích
• Móng cọc: tính từ 35% – 50% diện tích đài móng trên nền cọc bê tông cốt thép hoặc cọc khoan nhồi (Đối với công trình có diện tích sàn trệt ≤ 30m²: tính 50%)

Phần tầng hầm (Tính riêng, không gộp vào phần móng – Tùy theo độ sâu của tầng hầm mà tỷ lệ tính diện tích sẽ khác nhau)

• Độ sâu từ 1m: tính 150% diện tích
• Độ sâu từ 1m – 1,2m: tính 170% diện tích
• Độ sâu từ 1,3m – 1,5m: tính 200% diện tích

Tầng trệt, các tầng lầu và tum thang

• Sàn chống lún: tính 100% diện tích trong đó sàn đổ ba-ta nền: tính 80% diện tích
• Các tầng lầu: tính 100% diện tích mỗi tầng
• Tum thang: tính 100% diện tích

Ô thông tầng và cầu thang

• Ô thông tầng dưới 8m²: tính như sàn bình thường (100%)
• Ô thông tầng trên 8m²: tính 50% diện tích

Sân thượng: Tính 30% diện tích sàn sân thượng

Phần mái (Tùy loại mái sẽ áp dụng tỷ lệ khác nhau)

• Mái bê tông cốt thép: tính 30% diện tích
  
• Mái tôn: tính 20% diện tích
  
• Mái ngói bê tông cốt thép: tính 50% diện tích

Sân trước và sân sau: Tính 30% diện tích sân

Việc nắm rõ cách tính diện tích xây dựng theo từng hạng mục giúp Gia chủ chủ động hơn trong việc lập kế hoạch tài chính, lựa chọn phương án thiết kế phù hợp và hạn chế tối đa phát sinh chi phí trong quá trình thi công. Đây cũng là cơ sở quan trọng để làm việc minh bạch với đơn vị thiết kế – thi công và kiểm soát chất lượng công trình một cách hiệu quả.

3. Phạm vi tính toán

3.1. Diện tích sàn

Diện tích sàn được tính toán dựa trên phạm vi những không gian bên trong công trình có chức năng sử dụng thực tế, tức là các khu vực phục vụ cho sinh hoạt, làm việc và các hoạt động thường ngày của con người. Ngoài các phòng chức năng chính, diện tích sàn còn bao gồm hành lang, ban công, lô gia… nếu các không gian này nằm trong phạm vi mép ngoài của tường bao thuộc tầng.

Diện tích sàn được xác định riêng cho từng tầng và chỉ bao gồm những phần diện tích có thể sử dụng trực tiếp. Các khu vực không phục vụ sinh hoạt hoặc khó tiếp cận như khoảng trống kỹ thuật, lối đi ngoài trời, sân phơi, mái che không sử dụng… sẽ không được tính vào diện tích sàn. Nói cách khác, diện tích sàn phản ánh chính xác không gian sử dụng thực tế của ngôi nhà hoặc công trình, là cơ sở để đánh giá công năng, bố trí mặt bằng và xác định quy mô sử dụng.

3.2. Diện tích xây dựng

Khác với diện tích sàn, phạm vi tính toán của diện tích xây dựng bao gồm toàn bộ phần diện tích dùng để thi công công trình, bao gồm cả những khu vực không trực tiếp phục vụ sinh hoạt. Diện tích xây dựng được tính cho toàn bộ phần kết cấu và hạng mục cấu thành công trình như: tường, cột, móng, mái che, ban công, sân thượng, tầng hầm, hành lang, lối đi nội bộ… kể cả các không gian ngoài trời nhưng nằm trong phạm vi xây dựng.

Ngoài ra, những khu vực không sử dụng để sinh hoạt nhưng vẫn thuộc kết cấu công trình như mái che, mái kỹ thuật, phòng máy, hộp kỹ thuật… cũng được tính vào diện tích xây dựng. Chính vì vậy, diện tích xây dựng luôn lớn hơn diện tích sàn sử dụng. Diện tích xây dựng là cơ sở quan trọng để lập dự toán chi phí, xác định khối lượng thi công và quản lý quy mô đầu tư công trình.

4. Quy định pháp lý liên quan

4.1. Quy định về diện tích sàn

Tổng diện tích sàn nhà ở hoặc công trình là tổng diện tích sàn của toàn bộ các tầng, bao gồm: tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng áp mái và tầng tum. Diện tích sàn của từng tầng được tính theo diện tích sàn xây dựng thực tế, bao gồm:

• Phần tường bao quanh (hoặc phần tường chung thuộc quyền sở hữu của công trình)
• Diện tích mặt bằng của logia, ban công
• Khu vực cầu thang, giếng thang máy
• Hộp kỹ thuật, ống khói và các không gian kỹ thuật khác

Diện tích sàn là một trong những chỉ tiêu quan trọng làm cơ sở để xác định mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình cũng như các chỉ tiêu kỹ thuật khác theo quy định pháp luật. Do đó, việc hiểu đúng và áp dụng đúng quy định về diện tích sàn không chỉ giúp Chủ đầu tư chủ động trong quá trình thiết kế, thi công mà còn tránh được các rủi ro pháp lý trong quá trình xin cấp phép xây dựng và nghiệm thu công trình.

4.2. Quy định về diện tích xây dựng

Diện tích sử dụng (đối với nhà dạng căn hộ) = Diện tích riêng biệt của từng căn hộ + phần diện tích sử dụng chung.

Diện tích các phòng = Kích thước thông thủy – bề dày tường, vách và cột (không trừ bề dày của lớp ốp trát tường).

Diện tích ở = Tổng diện tích các phòng chính (bao gồm: phòng khách, phòng bếp, phòng ngủ, phòng sinh hoạt chung và phần dưới cầu thang được xây dựng trong phòng)

Diện tích phụ = Tổng diện tích các phòng phụ (chẳng hạn: phòng vệ sinh, ban công, nhà kho hay hành lang,…)

Hy vọng qua bài viết trên của Nhất Tín, các Gia chủ đã có thể hiểu rõ hơn cách phân biệt diện tích xây dựng và diện tích sàn trong xây dựng nhà phố, từ đó chủ động hơn trong quá trình thiết kế, lập dự toán và xin cấp phép xây dựng. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến diện tích xây dựng và diện tích sàn, đừng ngần ngại liên hệ với Nhất Tín để được tư vấn chi tiết và chính xác nhất.

Thông tin liên hệ

• Văn phòng: Shophouse C01.01 – Chung cư Hoàng Văn Thụ, Đ. Hoàng Văn Thụ, P. Quy Nhơn Nam, T. Gia Lai
• Hotline: 0905 94 1688
• Email: info@nhattinconstruction.com
• Tham khảo các thông tin mới nhất của Công ty qua Fanpage: NHAT TIN CONSTRUCTION
• Xem thêm các dự án nhà phố của Nhất Tín: tại đây!